Hukukçular riskli yapı tahlili konusunda mülk sahiplerinden birinin müracaatının kâfi olduğunu lakin muhtemel yıkım sonrasında arsa üzerinde yapılacak yapı konusunda mülk sahiplerinin 3’te 2 çoğunluğu koşulu arandığını kaydetti.
Kentsel dönüşüm: Vatandaşların yasal hakları neler?
Vatandaşların oturdukları konutun riskli yapı olup olmadığı ve bu kapsamdaki yasal hakları konusunda araştırma içine girdiğine dikkati çeken hukukçular, kentsel dönüşüm konusunda vatandaşların yasal haklarını, AA muhabirine anlattı.
Kentsel dönüşümle ilgili tüm ayrıntılar…
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
İstanbul 2 Nolu Barosu avukatlarından Helin Görgül, binanın belirli yerlerinden alınan beton örneklerinin özel laboratuvarlarda incelenmesiyle yapının sarsıntıya karşı sağlam olup olmadığının belirlendiğini söyledi. Riskli yapı tespiti için çoğunluğa gerek olmadığını, yapı maliklerinden birinin kendisi, avukat, vasi gibi kanuni temsilcileriyle müracaatta bulunabileceğini belirten Avukat Görgül, “Bir apartmandaki daire sahiplerinden rastgele birinin başvurusu risk tahlili için kâfi olup, 3’te 2 çoğunluk kararına muhtaçlık yok. Risk tespiti konusunda malikler yahut yasal temsilcileri, bakanlıkça lisans verilen ve listesi Etraf Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde şimdiki olarak yayımlanan kurum yahut kuruluşlara başvurabilir.” dedi.
Masraflar kime ilişkin?
Riskli yapı tespiti masraflarının maliklere ilişkin olduğunu anlatan avukat Görgül, “Riskli yapı tespiti ile yıktırma süreçlerinin bakanlık yahut belediye tarafından yapılması halinde, masraflardan malikler payları oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, bakanlıkça yahut idarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık müddet içinde ödenir. Müddetinde ödenmeyen masraflar, tespit bakanlıkça yapılmışsa vergi dairesince, idarece yapılmış yahut yaptırılmış ise 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Yordamı Hakkında Kanun kararlarına nazaran tahsil edilir.” diye konuştu.
Riskli yapı tespiti yaptırmak zarurî mu?
Helin Görgül, risk tespiti yaptırılma zaruriliği bulunmadığını fakat yapıların risklilik durumunun bir an önce tespit edilmesinin can güvenliği bakımından kıymet arz ettiğini söyledi. Görgül, halk ortasında bilinen “Kentsel Dönüşüm Kanunu” ismiyle bilinen 6306 sayılı kanunun tanıdığı imkanlardan yararlanabilmek için bakanlıkça lisans verilen kurum yahut kuruluşlara risk tespitinin yaptırılmasının koşul olduğunu kaydetti.
Riskli yapının yıkım yerine güçlendirilmesi yapılabilir mi?
Avukat Görgül, riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi halinde ise öncelikle güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi gerektiğini söyledi. Güçlendirmenin mümkün olması halinde “bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı isteğinin olması” gerektiğinin altını çizen Görgül, bu mümkün olmadığı halde ilgili mahkemece “yapının güçlendirilmesinin mecburî olduğu” biçimde güçlendirme kararı alınması ve güçlendirme projesinin hazırlatılarak imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerektiğini kaydetti.
Riskli yapı raporuna nasıl itiraz edilir?
Riskli yapı raporuna 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğü yahut belediyeye verilecek bir dilekçe ile yapılabileceğini anlatan avukat Görgül, “İtirazları, 4’ü üniversitelerce ve 3’ü bakanlıkça belirlenen 7 üyeden oluşan teknik heyet inceler. Teknik heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor katılaşır ve yıkım süreci başlar. Binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde ise tapuya konulan ‘riskli yapıdır’ şerhi kaldırılır.” dedi.
Dava açılması yıkımı pürüzler mi?
Yıkım kararının bildirisinden itibaren maliklerin, 30 gün içinde yürütmenin durdurulması için dava açma hakkı olduğunu kaydeden Görgül, yürütmenin durdurulması yahut iptali kararı verilmediği sürece, yalnızca dava açılmış olmasının idarece yapılan süreçlerin yürütülmesine mani teşkil etmediğini belirtti.
Yıkım sonrası uygulama nasıl olur?
Riskli yapının yıkımı gerçekleştikten sonra bina yaptırılmasına, hisselerin satışına, kat karşılığı yahut hasılat paylaşımı ve öbür yöntemlere ait paydaşların en az 3’te 2 çoğunluğu ile karar verilebileceğini belirten avukat Görgül, şunları söyledi: “Çoğunlukça alınan karar, karara katılmayan hak sahiplerine noter aracılığıyla bildirim edilir. Yapılan bildirimde, 15 gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa hisselerinin, bakanlıkça yetkilendirilen ilçe belediyesince rayiç pahadan az olmamak üzere mutabakat sağlayan öbür paydaşlara açık artırma yöntemi ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde ise yapılan mutabakata uyularak süreç yapılmasını kabul etmek kaidesiyle üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.”
Kiracılar, sağlam binada oturup oturmadıklarının tespitini isteyebilir mi?
İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Kurucu Başkanı Şeref Kısacık da kiracıların mülk sahiplerinden can ve mal güvenlikleri açısından sağlam bir binada oturup oturmadıklarının tespitini isteyebileceğini söyledi. Kentsel dönüşüm konusunda birinci basamakta Etraf Şehircilik ve İkilim Değişikliği Bakanlığının sitesinde yer alan ve bu tespitleri yapmaya yetkili kurumlara müracaat yapılması gerektiğini anlatan Kısacık, şöyle konuştu: “Süresinde itiraz edilemezse şayet çıkan rapor katılaşarak sürece alınır. Kamu kurumları birinci etapta 60 günden az olmamak üzere binanın tahliyesi ve yıkımı için mühlet verir. Verilen müddette bina tahliye edilerek yıkılmadığı takdirde ise 30 günden fazla olmamak üzere mülk sahiplerine yeni bir mühlet verilir. İkinci müddet sonunda da tahliye ve yıkım gerçekleşmez ise kamu tarafından binanın elektrik, su ve doğalgazı kesilerek tahliye ve yıkımı gerçekleştirilir. Kamu tarafından yapılan yıkım masrafı da mülk sahiplerinden alınmak üzere tapuya şerh olarak konulur.”
“Müteahhidin piyasadaki iş yapma gücünü öğrenin”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da vatandaşların kentsel dönüşüm sürecinde birinci olarak ön inceleme sürecine dikkat etmeleri gerektiğini söyledi. Vatandaşlara bu süreçte birinci olarak belediyeden imar durumunu ve yerlerinde tevhit kaidesi üzere sorun teşkil eden rastgele bir ögenin olup olmadığını öğrenmelerini tavsiye eden Kiraz, çıkabilecek bir sorun nedeniyle sürecin 1-2 yıla kadar uzayabileceğini anlattı. Tapu ve imar durumu öğrenildikten sonra müteahhitle görüşme yapılması gerektiğine dikkati çeken Kiraz, şu tavsiyelerde bulundu: “Müteahhidin kredibilitesini, piyasadaki iş yapma gücünü öğrenin. Müteahhitle sağlam, tüzel ve teknik şartnamesi düzgün olan bir kontrat imzalayın. Beton kalitesi, kullanılacak gereçlerin kaliteleri, taban yapısı vesaire bütün hepsinin, kesinlikle bir inşaat mühendisi kontrolünden geçen teknik şartname ile kayıt altına alınması gerekir. Yeniden kontratta mühlet, cezai kaideler, müteahhide hisse dönemleri, müteahhidin derde düşmesi halinde yapabileceği konular, cezai koşullar, garantörlük üzere kıymetli konular da kesinlikle yer almalı.”